Hva er boligen din verdt?
Når du skal flytte er du naturlig nok interessert i å få vite hva boligen din er verdt. Vi har tatt en prat med eiendomsmegler Andreas Høstvik om hvordan en verdivurdering fungerer, hva han som megler ser etter og tar hensyn til og hva som til syvende og sist påvirker prisen.
 

– Det første som skjer ved en verdivurdering er at megler kommer på befaring til boligen som skal selges. Sammen går vi gjennom boligen rom for rom og megler stiller spørsmål om eventuelle oppgraderinger som er blitt gjort, planendringer, tinglyste forhold, og eventuell fellesgjeld/felleskostnader. Vi vurderer beliggenheten, standard og størrelse, solforhold og nærhet til offentlig kommunikasjon, skoler og barnehager i tillegg til slike ting som uteområder og parkeringsmuligheter.

Men det finnes ingen eksakt formel for verdivurdering av boliger ifølge Høstvik.

Få en verdivurdering av din bolig

– En verdivurdering tar utgangspunkt i hva man antar at markedet er villig til å betale for boligen din, og dette er avhengig av tilbud og etterspørsel, konkurransen på boligmarkedet og hvilke eventuelle lignende boliger som er til salgs. Derfor er det avgjørende for en god verdivurdering at man velger en megler som er lokalkjent, som vet hva lignende objekter går for, og som vet hva kjøperne er villig til å betale.


Hva bør man gjøre før verdivurdering?

Mange er i tvil om hva man bør gjøre før en verdivurdering og et eventuelt salg. Lønner det seg å pusse opp eller er det tilstrekkelig å rydde og vaske boligen.

par ser på verdivurdering hos megler

– Det er stor forskjell på en verdivurdering og visning. Når vi som meglere kommer på verdivurdering forventer vi ikke en visningsklar leilighet. Vi har stor forståelse for at det bor folk der. Med det sagt er det jo aldri feil å gi et godt førsteinntrykk. Jeg vil anbefale å ha det nogen lunde ryddig og rent, og sørg for å få unna enkelt vedlikehold i forkant. Skru fast hyllen som mangler en skrue, fest ledningen som ligger og slenger. Et godt vedlikeholdt hus eller leilighet gir et bedre helhetsinntrykk.

Det er likevel ikke nødvendig å sette i gang med maling og oppussing i forkant av en verdivurdering.

Vis boligen din fra sin beste side

– Det holder med å fortelle oss eventuelle oppgraderinger du planlegger å gjøre før en eventuell visning, dersom du skal selge. Vi tar høyde for at du planlegger male en vegg eller bytte ut fronter på kjøkkenskapene når vi skal gi en verdivurdering i forbindelse med salg.

Høstvik vil heller ikke anbefale storoppussing i forkant av visning i forbindelse med salg.

– Det er svært sjelden at det lønner seg å pusse opp kostbare rom som kjøkken og bad i forkant av et salg. I alle fall ikke om du planlegger å selge innen et halvår eller et år.

Det som derimot lønner seg er å gi overflatene en oppgradering.

– Å gi en bolig et løft trenger ikke være så kostbart. Det kan være ny maling på veggene som går ton i ton gjennom boligen. Det kan være et nytt, ikke så altfor dyrt gulv som erstatter det gamle lappeteppet av treverk. Det kan være nye fronter på skapene på badet. Et godt helhetsinntrykk kan være det som avgjør hvorvidt man får en eller flere budgivere. Man kommer langt med kr 20 000 og litt arbeidsinnsats. Jeg pleier ofte å be mine kunder om å sette seg i kjøperrollen neste gang de går inn ytterdøra. Jeg ber dem tenke på hva de ville ha satt pris på, eller hva de hadde påpekt som en «interessent på visning» i sin egen bolig. Det er helt normalt å bli blind på sin egen bolig, og det kan derfor være lurt å tenke kritisk på denne måten.

Dersom du har mottatt verdivurdering fra flere meglere i forbindelse med et boligsalg, kan verdivurderingene variere, og da er det viktig å holde hodet kaldt skal vi tro Høstvik.

– Det er selvsagt fristende å gå for den megleren som gir deg en høyest mulig verdivurdering, men om en megler skiller seg veldig ut i pris, bør man stille seg spørsmål om hvorfor og om ikke prisen er urealistisk høy.

Les mer om våre meglere

4 råd for verdivurdering

  1. Rydd og vask og sørg for et godt førsteinntrykk
  2. Reparer feil og småmangler.
  3. Kontakt en megler som er lokalkjent.
  4. Finn gjerne frem relevant informasjon i forkant. Tegninger eller dokumenter. Dersom du nylig har påkostet/oppgradert boligen er det smart å fremlegge en oversikt av arbeidet og kostnaden.

Videre er det viktig å ta høyde for at boligmarkedet svinger og at prisene kan endre seg raskt.

– Det er viktig å ha realistiske forventninger til et boligsalg. Selv om naboen fikk mer for en lignende leilighet i fjor, er det ingen automatikk i at du kan forvente det samme. Hver bolig er unik og kanskje hadde naboen et nyoppusset kjøkken eller bedre solforhold. Man må alltid ta utgangspunkt i det aktuelle markedet, og selv om det kan virke forlokkende å sette så høy prisantydning som mulig kan du risikere at få eller ingen kommer på visning. Mitt beste råd for et godt boligsalg er å velge en megler som er lokalkjent, som du får tillit til og som har beina godt plantet i bakken. Det er som kjent alltid bedre å få gevinsten på etterskudd enn å ta den på forskudd.

Hva bestemmer boligprisen?

Verdivurdering, takst og e-takst

 

Hva er forskjellene på verdivurdering, prisantydning, takst og e-takst? Her gir vi deg en kort oversikt.

Hva er en verdivurdering?
En verdivurdering er basert på den verdien man antar at markedet er villig til å betale for boligen din. Her finnes det ingen fasit, dette styres av tilbud og etterspørsel, og det er markedet som avgjør hvor mange som kommer på visning, hvorvidt det blir budrunde og til syvende og sist hva prisen blir. Verdivurdering er et overordnet utrykk for at eiendomsmegleren gir deg et estimat av boligens verdi. Estimatet kan formidles muntlig eller skriftlig.

Hva er e-takst?
E-takst ble innført i 2016 som ny bransjestandard for å fastsette verdien på boliger etter påtrykk fra Finanstilsynet som ønsket strengere føringer for gjennomføring av verdivurdering. E-takst settes av megler etter befaring og er basert på boligens standard, dokumentasjon, minimum tre lignende objekter og prisstatistikk for området. E-taksten er meglerens nøkterne vurdering av boligens verdi som bankene som utlånere skal kunne ta utgangspunkt i. Bankene får lett tilgang på e-taksten gjennom databasen Eiendomsverdi og bruker denne som grunnlag for å beregne belåningsgrad, utarbeide finansieringsbevis samt i forbindelse med refinansiering.

Hva er prisantydning?
Prisantydningen er den summen som megleren i samsvar med takstmannen mener det er mulig å få for boligen og som man går ut i markedet med. Denne burde samsvare med e-taksten, men samstemmer ikke alltid med hva boligen blir solgt for.

Hva er takst/tilstandsrapport?
Takst settes av takstmann etter byggteknisk befaring av våtrom, fasade, vinduer, tak og elektriske installasjoner. Dette er en grundig rapport om boligens byggteknikk. Ofte fastsetter takstmannen også markedsverdi, låneverdi og teknisk verdi på bygningen. En tilstandsrapport er først aktuell når man skal selge boligen, som et vedlegg i salgsoppgaven.

 Kontakt oss for befaring eller verdivurdering

Kjøpe eller selge først?

Ved planlegging av boligbytte, lurer mange på om de bør selge eller kjøpe først. (mer…)

Viktig? Få det skriftlig!

Selv om muntlige utsagn er like bindende som skriftlige, gjelder det å kunne bevise hva som egentlig er sagt i forbindelse med en eiendomshandel. (mer…)

Huskeliste til budgiver

Det er lett å “miste hodet” og kun by med hjertet når det er hard kamp om drømmeboligen. I tillegg skal budgiveren huske på alle formaliteter som skriftlighet, legitimasjon og akseptfrister. (mer…)

Velge megler

Du har bestemt deg for å selge. Kanskje har du allerede kjøpt en annen bolig. Kanskje ikke. Uansett, nå trenger du en megler. Å finne en eiendomsmegler er lett. Men hvordan finne den riktige megleren for deg? (mer…)