Å kjøpe bolig på festet tomt
I Norge er det mer enn 300.000 boliger og fritidsboliger som er oppført på festet tomt. Men hva innebærer det egentlig å kjøpe en bolig på festet tomt?
Tomtefeste innebærer at tomten eies av en grunneier. Hus- eller hytteeier leier tomten, på de vilkår som følger av festekontrakten sammenholdt med Lov om tomtefeste.
Tomtefeste har vært en gunstig ordning for både fester og bortfester. Fester har fått rimelig tilgang til en tomt han kan bygge hus på, istedenfor å legge ut et engangsbeløp for å kjøpe en tomt. Fester betaler for bruk av tomten gjennom årlig festeavgift i festeperioden. For bortfester har det vært et godt alternativ til salg, siden festeavgiften sikret en årlig og sikker kontantstrøm, uten at eiendommen forminskes.
Lovreguleringen av tomtefeste er vesentlig endret i de senere år. Menneskerettighetsdomstolen slo i 2012 fast at de rettighetene norske festere var gitt gjennom bestemmelsene i tomtefesteloven, gikk for mye på bekostning av grunneiernes eiendomsvern.
Les også: Da rottene flyttet inn
Ved kjøp av bolig eller fritidsbolig på festet tomt bør det gjøres grundige undersøkelser før man inngår forpliktende avtaler.
Det er særlig to forhold som vil være avgjørende for vurderingen av om man skal kjøpe bolig eller hytte på festet tomt.
Kontraktens bestemmelser
Det er viktig å få avklart når festekontrakten er inngått og hvilke bestemmelser festekontrakten har vedrørende rett til regulering av festeavgift. Tomtefesteloven gjelder for alle festekontrakter, uavhengig av når de er inngått.
Før 1976 hadde vi ikke noen tomtefestelov. For avtaler inngått før dette tidspunktet var det ingen bestemmelser om minste festetid eller andre forhold. Eldre festeavtaler opererer gjerne med festetid fra 20 år til 99 år. Ved vedtakelse av tomtefesteloven i 1975 ble det lovbestemt minste festetid på 80 år. Etter gjeldene lov som trådte i kraft 01.01.2002 er det ingen minstetid, da festeavtaler nå løper til fester sier opp eller innløser tomten.
Les også: Dette må du tenke på når du skal kjøpe bolig
Ved lovendring som trådte i kraft 01.07.2015 fikk bortfesterne rett til å oppregulere festeavgiften ved forlengelse av festetiden. Oppreguleringsadgangen er kalt «engangsløftet». Det er viktig å klarlegge om festetiden er forlenget, når den ble forlenget eller kan forlenges og eventuelt for hvor lenge den ble forlenget.
Retten til engangsløft inntrer ved forlengelse av festetiden. Løftet beregnes til to prosent av tomtens råtomtverdi og er begrenset til kroner 9000,- per dekar tomt etter indeksregulering fra 01.01.2002. Per dato utgjør følgelig begrensningen cirka kroner 12.200,- per dekar i ny festeavgift.
«Engangsløft» kan også gjennomføres for avtaler som allerede er forlenget i tidsrommet mellom 01.11.2004 og 01.07.2015.
Innløsningsrett
Det andre som er viktig er å avklare om det er innløsningsrett til tomten. Innløsningsrett innebærer at festeren, etter et visst tidsforløp, har rett til å kreve å bli eier av tomten. Innløsningsretten inntrer når festeforholdet har vart i 30 år. Deretter hvert annet år for boligtomter og hvert tiende år for hyttetomter, samt ved utløp av festetiden. Innløsningsrett gjelder i utgangspunktet for alle festeforhold uavhengig av hva som følger av festekontrakten.
Retten til innløsning er betinget av at tomten ikke ligger til en bygde- eller statsallmenning. Ytterligere er innløsnings av hyttetomt begrenset dersom festet hører til en landbrukseiendom som tilfredsstiller visse krav i forskrift til tomtefesteloven.
Dersom tomten kan innløses, skal innløsningssummen utgjøre 25 ganger årlig festeavgift. Bortfester kan ved tidsbegrensede kontrakter på sin side kreve at summen settes til 40 prosent av råtomtverdien, dersom dette gir et høyere beløp.
Dersom det ikke er innløsningsrett, må en eventuell innløsning av tomten fastsettes etter frie forhandlinger mellom partene.
Av Petter Holmen, advokat og partner i Svensson Nøkleby